Il turismo continua a rappresentare uno dei principali motori dell’economia italiana e, nel 2026, il suo impatto si riflette sempre più anche sul mercato immobiliare. Secondo le stime del Centro Studi FIAIP, le presenze turistiche in Italia potrebbero superare i 485 milioni, in aumento rispetto ai 476,9 milioni del 2025. A trainare la crescita è soprattutto la domanda internazionale. (
Fiaip)
Un trend che interessa da vicino proprietari, investitori e operatori immobiliari: l’aumento dei flussi turistici rafforza infatti la domanda di seconde case, immobili da mettere a reddito e abitazioni destinate alle locazioni brevi.
Turismo e immobiliare, un legame sempre più stretto
I dati disponibili confermano una dinamica positiva. Nel primo trimestre 2026, l’ISTAT ha registrato 71,6 milioni di presenze negli esercizi ricettivi, con una crescita del 7,5% rispetto allo stesso periodo del 2025. Particolarmente vivace è stato il comparto extra-alberghiero, che ha segnato un incremento del 14,7% delle presenze, contro il +3,9% degli alberghi. (
Istat)
La componente straniera ha avuto un ruolo determinante: nei primi tre mesi dell’anno le presenze dei turisti internazionali sono aumentate del 12,3%, mentre negli esercizi extra-alberghieri la crescita dei visitatori stranieri ha raggiunto il 21,5%. (
Istat)
Per il mercato immobiliare questo significa una maggiore attenzione verso abitazioni che possano intercettare una domanda turistica sempre più ampia e diversificata.
Seconde case: cresce l’interesse degli acquirenti
La maggiore attrattività turistica di molte località italiane sta sostenendo anche il mercato delle seconde case. Secondo l’Osservatorio FIAIP sul Mercato Immobiliare Turistico, le compravendite di seconde abitazioni sono passate da circa 216 mila nel 2024 a 230.100 nel 2025.
Una quota significativa di queste operazioni è legata proprio alla domanda turistica: circa il 18,2%, pari a poco più di 42 mila immobili, sarebbe stato acquistato con una destinazione collegata al mercato turistico. Nel 93% dei casi si tratta di acquirenti italiani. (
federturismo.it)
Per chi acquista, quindi, la seconda casa non rappresenta necessariamente soltanto un bene da utilizzare durante le vacanze. Può diventare anche un investimento da valorizzare attraverso la locazione nei periodi di maggiore domanda.
Locazioni brevi, un segmento in espansione
Parallelamente alle compravendite, continua a crescere il comparto delle locazioni brevi a uso turistico. FIAIP stima per il 2026 un incremento del 5% rispetto all’anno precedente, mentre la ricettività extra-alberghiera registra una crescita ancora più marcata. (
Fiaip)
Anche la fotografia del Ministero del Turismo conferma il peso degli alloggi privati: a maggio 2026 risultavano censite nella Banca Dati delle Strutture Ricettive 714.675 strutture, delle quali il 70,6% costituito da alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale, categoria che comprende locazioni brevi e B&B. (
Ministero del Turismo)
La crescita dell'offerta sta inoltre accompagnandosi a una maggiore professionalizzazione della gestione. Nel 2026, secondo FIAIP, le locazioni turistiche gestite attraverso agenzie immobiliari sono aumentate del 5%. (
Fiaip)
Rendimenti e potenzialità per i proprietari
La prospettiva di mettere a reddito una seconda casa attraverso il turismo continua a essere interessante soprattutto nelle località caratterizzate da una domanda elevata e da una stagione turistica sufficientemente lunga.
Per l’estate 2026, FIAIP indica rendimenti medi delle locazioni turistiche compresi tra il 6% e l’8%, sottolineando una redditività mediamente superiore rispetto alla locazione ordinaria. Naturalmente si tratta di valori medi: il rendimento effettivo dipende da posizione, caratteristiche dell'immobile, tasso di occupazione, stagionalità, costi di gestione e regime fiscale. (
Fiaip)
Per il proprietario diventa quindi fondamentale valutare l'immobile non soltanto in funzione del prezzo di acquisto, ma anche della sua capacità di generare reddito nel tempo.
Non solo grandi città: la domanda si distribuisce sul territorio
La crescita del turismo non riguarda esclusivamente le principali città d’arte. Mare, montagna, borghi e località caratterizzate da un'offerta naturalistica o culturale possono beneficiare della ricerca di soggiorni alternativi alle strutture alberghiere tradizionali.
Il Ministero del Turismo rileva, inoltre, una presenza significativa di strutture in numerose aree del Paese: Toscana, Lombardia, Lazio e Veneto risultano tra le regioni con la maggiore concentrazione di strutture ricettive. (
Ministero del Turismo)
Per il mercato immobiliare questo apre scenari interessanti anche in territori secondari, purché siano supportati da collegamenti, servizi, attrattività turistica e una domanda sufficientemente stabile.
Una crescita che porta anche nuove sfide
L'aumento delle locazioni brevi e degli acquisti di seconde case non è però privo di conseguenze sul mercato residenziale. La forte concentrazione dei flussi turistici può aumentare la pressione sugli immobili disponibili per i residenti, soprattutto nelle località più richieste.
Secondo FIAIP, il 75% dei flussi turistici si concentra in appena il 4% del territorio nazionale. In queste aree la competizione tra domanda turistica e domanda abitativa può diventare particolarmente intensa, con effetti sui prezzi e sulla disponibilità degli alloggi. (
federturismo.it)
Per questo motivo, la crescita del mercato delle locazioni brevi dovrà confrontarsi sempre più con le regole introdotte a livello nazionale e locale e con l'esigenza di mantenere un equilibrio tra attrattività turistica e accessibilità abitativa.
Cosa significa per chi investe nel mattone
Il quadro del 2026 conferma una tendenza ormai evidente: turismo e immobiliare sono sempre più interconnessi.
Per chi valuta l'acquisto di una seconda casa, l'elemento turistico può rappresentare un'importante leva di redditività, ma l'investimento richiede un'analisi puntuale. Posizione, prezzo di acquisto, domanda stagionale, possibilità di locazione, costi di gestione e normativa locale sono tutti fattori da considerare prima di prendere una decisione.
Per gli operatori immobiliari, invece, la crescita delle locazioni brevi rappresenta un'opportunità di ampliare i servizi offerti ai proprietari, dalla valutazione dell'immobile alla gestione della locazione.
Con 485 milioni di presenze attese nel 2026, il turismo italiano continua dunque a generare domanda anche fuori dagli alberghi. E una parte sempre più rilevante di questa domanda passa attraverso il patrimonio immobiliare: seconde case, appartamenti e abitazioni destinate all'affitto turistico.
Il risultato è un mercato in trasformazione, nel quale la casa non è più soltanto un luogo in cui soggiornare, ma per molti proprietari diventa anche uno strumento di investimento e produzione di reddito.
