Negli ultimi anni il mercato degli affitti è cambiato parecchio. Ma c’è un dato che rende bene l’idea di quanto: nel 2016 gli affitti transitori rappresentavano appena l’1,6% dell’offerta analizzata da Idealista. Oggi siamo al 31,4%.
E la crescita non sembra essersi fermata.
Nel secondo trimestre del 2026 l’offerta di abitazioni in affitto in Italia è aumentata del 15,8% rispetto all’anno precedente, ma quella dei contratti transitori è cresciuta molto più velocemente: +41,6% in dodici mesi e +26,9% rispetto al trimestre precedente.
A Milano il fenomeno è ancora più evidente. Gli affitti transitori rappresentano ormai il 37,1% degli annunci e l’offerta è aumentata del 46,2% in un solo anno.
Non stiamo più parlando, quindi, di una piccola nicchia del mercato.
Perché stanno crescendo così tanto?
Il motivo, secondo me, è abbastanza semplice: il mercato del lavoro e il modo di vivere le città sono diventati molto più mobili.
A Milano arrivano continuamente professionisti per incarichi temporanei, studenti, manager trasferiti per alcuni mesi, persone che aspettano di acquistare casa o che hanno bisogno di un’abitazione per un periodo determinato.
Non tutti hanno bisogno, o vogliono, impegnarsi con una locazione tradizionale di lunga durata.
Dall’altra parte ci sono proprietari che preferiscono mantenere una maggiore flessibilità sul proprio immobile.
Il transitorio, quando esistono realmente i presupposti per utilizzarlo, riesce a incontrare entrambe queste esigenze.
Per il proprietario può essere interessante, ma non è automaticamente la scelta migliore
Qui farei una distinzione importante.
Il fatto che gli affitti transitori stiano crescendo non significa che ogni appartamento debba essere affittato in questo modo.
Dipende dall’immobile, dalla zona e soprattutto dall’obiettivo del proprietario.
Un appartamento arredato bene, vicino alla metropolitana e collocato in una zona richiesta da professionisti e studenti può avere caratteristiche particolarmente adatte a questo mercato.
Un altro immobile potrebbe invece trovare maggiore stabilità e redditività complessiva attraverso una locazione tradizionale.
Non esiste un contratto migliore in assoluto. Esiste quello più adatto a quella casa e a quel proprietario.
Attenzione a non confondere transitorio e affitto breve
È un errore abbastanza frequente.
Il contratto transitorio non è una versione più semplice dell’affitto turistico.
È un contratto abitativo destinato a esigenze temporanee reali e documentabili, con una durata normalmente compresa tra 1 e 18 mesi.
Questo significa che non dovrebbe essere scelto semplicemente perché permette al proprietario di riavere l’immobile dopo un periodo più breve.
La transitorietà deve esistere davvero.
Ed è proprio qui che la gestione del contratto diventa importante: durata, motivazione, documentazione e condizioni economiche devono essere impostate correttamente.
Milano è probabilmente il mercato ideale per questa formula
Il dato del 37,1% non mi sorprende particolarmente.
Milano concentra università, aziende, ospedali, consulenza, moda, finanza e una quantità di attività che portano ogni anno migliaia di persone a vivere in città senza sapere necessariamente se resteranno per tre anni, cinque anni o soltanto alcuni mesi.
È una domanda diversa da quella della famiglia che cerca la propria casa per molti anni.
E richiede anche immobili diversi.
Nel transitorio arredamento, connessione internet, qualità degli elettrodomestici, vicinanza ai trasporti e possibilità di entrare senza dover organizzare la casa da zero possono avere un peso molto maggiore.
Chi arriva a Milano per nove o dodici mesi, generalmente, cerca una soluzione pronta.
Ma anche il lungo termine continua a crescere
C’è un altro dato interessante che eviterei di trascurare.
Nel secondo trimestre del 2026 anche l’offerta di locazioni a lungo termine è cresciuta: +10,5% rispetto all’anno precedente.
A Milano, nel confronto con il trimestre precedente, lo stock di abitazioni disponibili per il lungo periodo è aumentato del 16,4%.
Quindi non stiamo assistendo semplicemente alla scomparsa del contratto tradizionale.
Stiamo vedendo un mercato che si divide sempre di più in base alle esigenze.
Ed è probabilmente questo il cambiamento più interessante.
La vera domanda per un proprietario è un’altra
Quando un proprietario ci chiede quale contratto conviene fare, secondo me partire direttamente dal contratto è un errore.
Prima bisogna capire che immobile abbiamo davanti.
Dove si trova? È arredato? A quale tipo di inquilino può interessare? Qual è il canone realistico? Quanto è importante per il proprietario mantenere la disponibilità futura dell’immobile?
Solo dopo ha senso scegliere la formula.
Il transitorio sta crescendo molto e a Milano rappresenta ormai una parte importante del mercato. Ma non dovrebbe essere una scorciatoia per evitare il lungo termine.
E, come spesso accade nell’immobiliare, funziona bene quando viene utilizzato sull’immobile giusto, con il conduttore giusto e per il motivo giusto.
