Il mercato degli affitti brevi sta cambiando. E questa volta la novità non riguarda soltanto l'Italia.
Dal 20 maggio 2026 è diventato applicabile il Regolamento europeo 2024/1028, che introduce nuove regole sulla registrazione degli immobili e sulla condivisione dei dati tra piattaforme online e autorità pubbliche.
Non significa che affittare per pochi giorni diventerà impossibile. Significa però che sarà sempre più difficile farlo senza rispettare gli obblighi previsti.
Cosa cambia concretamente?
La novità principale riguarda piattaforme come Airbnb e Booking, che dovranno collaborare maggiormente con le autorità nei territori interessati dai sistemi di registrazione.
Il regolamento prevede la trasmissione periodica di informazioni come numero di notti affittate, ospiti, indirizzo dell'immobile e codice di registrazione.
L'obiettivo è rendere il mercato più trasparente e permettere controlli più efficaci.
Per i proprietari che operano regolarmente non cambia necessariamente il modo di affittare, ma aumenta l'importanza di avere tutta la documentazione in ordine.
In Italia esiste già il CIN
Il nostro Paese aveva già introdotto il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio per gli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche.
Il CIN deve essere indicato negli annunci ed esposto secondo le modalità previste dalla normativa.
A questo si aggiungono gli obblighi di sicurezza, tra cui rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, oltre agli altri adempimenti applicabili.
Le nuove disposizioni europee non sostituiscono queste regole, ma rafforzano il sistema di identificazione e controllo degli immobili.
A Milano cosa potrebbe cambiare?
Milano è una città nella quale gli affitti brevi hanno trovato un mercato importante, grazie al turismo, agli eventi internazionali e ai continui spostamenti per lavoro.
Ma è anche una città dove il costo degli immobili è elevato e dove la scelta tra affitto breve, transitorio e tradizionale può incidere parecchio sulla redditività.
Con controlli più strutturati, chi acquista un appartamento pensando di destinarlo agli affitti brevi dovrà prestare ancora più attenzione agli aspetti normativi.
Non basta calcolare quanto potrebbe incassare ogni notte.
Bisogna considerare gestione, commissioni delle piattaforme, pulizie, periodi di mancata occupazione, fiscalità e adempimenti.
Gli affitti brevi continueranno a convenire?
Un appartamento in una posizione molto richiesta, ben arredato e gestito correttamente può continuare a rappresentare un investimento interessante.
Ma non tutti gli immobili sono adatti a questa formula.
Un rendimento lordo elevato può sembrare molto interessante sulla carta. Quando però sottraiamo tutti i costi, il risultato può essere meno distante da quello di una locazione tradizionale.
Ed è un aspetto che spesso viene sottovalutato.
Il mercato diventerà più selettivo
Le nuove regole europee non introducono un divieto generalizzato degli affitti brevi e non stabiliscono un limite unico di notti valido in tutta Europa.
Rendono però più semplice per le autorità conoscere e controllare il mercato, lasciando spazio alle disposizioni nazionali e locali.
Per chi investe, questo significa una cosa abbastanza semplice: la redditività non può più essere valutata senza considerare anche la sostenibilità normativa dell'operazione.
Prima di acquistare un appartamento da destinare agli affitti brevi, oggi più che mai, conviene verificare che cosa sia realmente possibile fare.
Perché un buon investimento immobiliare non si misura soltanto da quanto può incassare, ma anche da quanto può continuare a rendere nel tempo.
