La cedolare secca per negozi e locali commerciali torna a far parlare di sé.
Non è ancora una misura approvata, ma l'ipotesi è tornata sul tavolo in vista della Legge di Bilancio 2027 e potrebbe rappresentare una novità interessante sia per i proprietari sia per il mercato delle locazioni commerciali.
In realtà non sarebbe una novità assoluta.
Nel 2019 la cedolare secca era già stata estesa, per un solo anno, ad alcune locazioni commerciali. La misura prevedeva un'imposta sostitutiva del 21% per i nuovi contratti relativi a negozi e botteghe in categoria catastale C/1, fino a 600 mq, quando il proprietario era una persona fisica che non agiva nell'esercizio di un'attività d'impresa.
Poi non è stata prorogata.
Perché se ne torna a parlare proprio adesso?
Il tema non riguarda soltanto le tasse.
In molte città italiane il commercio di prossimità sta attraversando una fase complicata e trovare un equilibrio tra il canone sostenibile per chi apre un'attività e il rendimento richiesto dal proprietario non è sempre semplice.
Una tassazione più favorevole sul reddito da locazione potrebbe modificare almeno in parte questo equilibrio.
Se al proprietario rimane una quota maggiore del canone netto, aumenta anche lo spazio per ragionare sulle condizioni economiche della locazione.
Non significa automaticamente che gli affitti dei negozi scenderebbero.
Ma potrebbe rendere più semplice l'incontro tra domanda e offerta.
Cosa cambierebbe per un proprietario?
Oggi la cedolare secca è conosciuta soprattutto da chi affitta immobili residenziali.
Il principio è abbastanza semplice: invece di far confluire il reddito della locazione nella tassazione IRPEF ordinaria, viene applicata un'imposta sostitutiva.
Nel 2019, per i negozi che rispettavano i requisiti, l'aliquota era del 21%.
Per un proprietario con un reddito personale medio-alto la differenza può diventare significativa.
Ed è proprio questo uno dei motivi per cui il ritorno della misura viene seguito con interesse.
Naturalmente bisognerà aspettare il testo definitivo della Manovra per capire aliquota, categorie catastali interessate, limiti dimensionali e condizioni di accesso.
Il punto immobiliare è forse ancora più interessante
Quando valutiamo un negozio come investimento, il prezzo al metro quadrato racconta soltanto una parte della storia.
Quello che interessa davvero all'investitore è quanto rende l'immobile.
Canone annuo, tassazione, IMU, spese, rischio di sfitto e qualità del conduttore determinano il rendimento reale.
Se cambia la tassazione, cambia inevitabilmente anche questo calcolo.
Un negozio che produce 30.000 euro lordi all'anno può avere un rendimento netto molto diverso a seconda del regime fiscale applicato al proprietario.
E questo, nel tempo, può incidere anche sull'interesse degli investitori verso gli immobili commerciali.
Non basta però una tassa più bassa per rendere buono un investimento
Questo è un punto sul quale starei attento.
Se la cedolare secca dovesse tornare, probabilmente vedremo molti ragionamenti sulla maggiore convenienza dell'investimento commerciale.
Ma una fiscalità migliore non risolve i problemi di un immobile sbagliato.
Un negozio in una posizione poco commerciale, con scarsa visibilità o che rimane vuoto per lunghi periodi continua a essere un investimento complicato anche con una tassazione più favorevole.
Nel commerciale, forse ancora più che nel residenziale, posizione e qualità del conduttore fanno una differenza enorme.
Un buon rendimento sulla carta serve a poco se l'immobile rimane sfitto.
Potrebbe aiutare anche i negozi sfitti?
È probabilmente uno degli obiettivi più interessanti della proposta.
Ridurre il peso fiscale potrebbe incentivare alcuni proprietari a rimettere sul mercato immobili oggi sfitti oppure a valutare con maggiore flessibilità una proposta di locazione.
Soprattutto quando la differenza tra il canone richiesto e quello che il mercato è disposto a pagare non è enorme.
A Milano questo ragionamento cambia molto da zona a zona.
Ci sono vie nelle quali la domanda commerciale rimane molto forte e altre dove trovare il conduttore giusto richiede più tempo.
Pensare al mercato dei negozi come se fosse uniforme sarebbe un errore.
Per il momento bisogna aspettare.
Confedilizia sta chiedendo che la cedolare secca commerciale venga inserita nella prossima Legge di Bilancio e il tema è stato discusso anche con il Ministero dell'Economia.
Ma tra una proposta e una norma approvata c'è una differenza importante.
Se la misura dovesse entrare realmente nella Manovra 2027, bisognerà capire soprattutto a quali immobili sarà applicabile e con quali condizioni.
Solo allora potremo fare i conti.
Perché una tassazione più favorevole potrebbe rendere alcune operazioni commerciali più interessanti.
Ma, come sempre nell'immobiliare, prima viene l'immobile.
