In condominio può capitare che l’amministratore disponga interventi senza aver prima ottenuto l’approvazione dell’assemblea. La legge consente questa possibilità, ma soltanto in presenza di lavori realmente urgenti. In caso contrario, l’amministratore rischia di dover sostenere personalmente la spesa.
Quando l’amministratore può intervenire senza delibera
L’articolo 1135 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza una preventiva deliberazione dell’assemblea, salvo che si tratti di interventi urgenti.
In quest’ultimo caso può agire immediatamente, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
L’eccezione serve a tutelare il condominio nelle situazioni in cui attendere la convocazione dell’assemblea potrebbe provocare danni o aggravare una situazione già critica.
Cosa si intende per lavori urgenti
Non è sufficiente che un intervento sia utile o semplicemente opportuno. Deve esistere una reale necessità di intervenire tempestivamente.
Possono rientrare, ad esempio, tra gli interventi urgenti:
- una perdita d’acqua che rischia di danneggiare appartamenti o parti comuni;
- il cedimento o il pericolo di distacco di parti dell’edificio;
- un guasto che compromette la sicurezza del condominio;
- interventi necessari per evitare un danno imminente o il suo aggravamento.
Se invece il lavoro può essere programmato e sottoposto all’assemblea senza conseguenze immediate, difficilmente può essere qualificato come urgente.
Cosa succede se l’urgenza non viene dimostrata
Il punto è particolarmente importante per i condomini: l’amministratore non dispone di un potere generale di autorizzare autonomamente qualsiasi intervento straordinario.
Quando manca una reale situazione di urgenza e non esiste una preventiva delibera assembleare, la spesa può essere contestata.
Se l’intervento non viene successivamente riconosciuto o ratificato dal condominio, l’amministratore può trovarsi personalmente esposto nei confronti dell’impresa o del professionista incaricato, a seconda delle circostanze e del rapporto contrattuale instaurato.
In sostanza, l’urgenza rappresenta l’elemento che giustifica l’eccezione alla normale competenza dell’assemblea.
Non basta definire un lavoro “urgente”
La qualificazione attribuita dall’amministratore non è sufficiente. In caso di contestazione occorre valutare concretamente la situazione esistente al momento in cui l’intervento è stato disposto.
Diventano quindi importanti elementi come fotografie, relazioni tecniche, preventivi, comunicazioni ricevute, segnalazioni dei condomini e documentazione relativa al rischio che si voleva evitare.
Più l’intervento è costoso e rilevante, maggiore dovrebbe essere l’attenzione nel documentare le ragioni che hanno reso impossibile attendere una decisione dell’assemblea.
Per gli interventi straordinari non urgenti, la strada ordinaria rimane la preventiva approvazione assembleare.
L’assemblea può valutare la necessità dei lavori, confrontare i preventivi, decidere modalità e tempi dell’intervento e approvare la relativa spesa.
L’amministratore ha invece il compito di dare esecuzione alle decisioni assunte, salvo le situazioni eccezionali nelle quali un intervento immediato sia indispensabile.
Perché è importante anche per chi acquista casa
La corretta gestione dei lavori condominiali è un aspetto da non sottovalutare anche durante una compravendita immobiliare.
Prima di acquistare un appartamento è consigliabile verificare non soltanto l'importo delle spese condominiali ordinarie, ma anche:
- gli ultimi verbali assembleari;
- eventuali lavori straordinari già deliberati;
- interventi urgenti recentemente eseguiti;
- eventuali contenziosi con amministratore, imprese o condomini;
- la presenza di preventivi relativi a lavori ancora da approvare.
Una verifica accurata della documentazione condominiale può far emergere costi futuri e situazioni che incidono concretamente sulla valutazione dell’immobile.
L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza preventiva delibera soltanto quando esiste una situazione di effettiva urgenza.
Se il lavoro poteva attendere la decisione dell’assemblea, l’iniziativa autonoma può essere contestata e, in determinate circostanze, il relativo costo può ricadere sull’amministratore anziché sui condomini.
Per questo motivo, sia nella gestione condominiale sia durante l’acquisto di un immobile, è importante verificare con attenzione come sono stati autorizzati gli interventi straordinari e quale documentazione ne giustifica l’eventuale urgenza.
