La vita in condominio è spesso fonte di accese discussioni, soprattutto quando si tratta della ripartizione delle spese. Un tema frequentemente dibattuto è il pagamento degli oneri relativi al terrazzo condominiale. Il primo passo per affrontare questo argomento è comprendere a chi appartiene la terrazza condominiale. Successivamente, possiamo esaminare come vengono ripartite le spese per la sua manutenzione o ristrutturazione.
1. Cosa si intende per terrazza condominiale
2. Modalità di utilizzo della terrazza condominiale
3. Il terrazzo condominiale: a chi appartiene?
4. Regole per l'utilizzo della terrazza condominiale
5. Modalità di ripartizione delle spese
6. Ripartizione delle spese per terrazze di proprietà esclusiva
Cosa si intende per terrazza condominiale
Le norme relative alla ripartizione delle spese per la manutenzione della terrazza condominiale non utilizzano specificamente il termine "terrazza". La legge fa riferimento al "lastrico solare", ossia la superficie piana che funge da copertura superiore di un immobile. Il lastrico solare, essendo una superficie piana, può essere accessibile, a differenza del normale tetto, che è spiovente e generalmente non accessibile.
Il terrazzo, in pratica, è un tipo di lastrico solare che è piano, calpestabile e dotato di protezioni come ringhiere o muretti, permettendo l’affaccio. È una copertura piana utilizzata come spazio comune con molteplici funzionalità.
Va anche menzionato il "terrazzo a livello", che è una sorta di estensione di un singolo appartamento. Questo tipo di terrazza serve sia come balcone per l'unità abitativa a cui è collegato, sia come tetto per i piani sottostanti, anche solo parzialmente.
Modalità di utilizzo della terrazza condominiale
La terrazza condominiale è un'area di grande valore e utilità per i condomini. Prima di tutto, svolge la funzione di copertura, proteggendo l’edificio, o parte di esso, dagli agenti atmosferici come il sole e la pioggia.
Ecco alcune delle principali modalità di utilizzo della terrazza quando è considerata bene comune:
- Uso ricreativo: Può essere utilizzata come spazio all'aperto per relax, come prendere il sole o leggere, migliorando la qualità della vita nel condominio.
- Spazio verde: È possibile creare aree verdi o giardini per abbellire gli spazi comuni.
- Installazione di impianti: La terrazza può essere utilizzata per installare impianti fotovoltaici, pannelli solari, antenne televisive o sistemi di condizionamento, previa autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Il terrazzo condominiale: a chi appartiene?
In linea teorica, il tetto, il lastrico solare e quindi anche il terrazzo sono parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. Sono considerate parti comuni a meno che non ci sia un titolo specifico che indichi diversamente. Tuttavia, ci sono eccezioni a questa regola.
Il lastrico solare o la terrazza possono essere di proprietà esclusiva se specificato in un atto di compravendita. Di norma, la terrazza è considerata comune a meno che un titolo particolare non dimostri il contrario, come quando il costruttore si riserva la proprietà del terrazzo o lo attribuisce in via esclusiva al condomino dell’ultimo piano. Se non esiste un documento che stabilisce la proprietà esclusiva, il terrazzo è considerato condominiale.
Regole per l'utilizzo della terrazza condominiale
Quando la terrazza è di proprietà comune, tutti i condomini hanno il diritto di accedervi e utilizzarla. Tuttavia, devono rispettare le regole stabilite dal codice civile riguardo l'uso delle cose comuni (articolo 1102), che afferma che ogni partecipante può usare il bene comune a condizione che:
- Non ne cambi la destinazione d’uso.
- Non impedisca agli altri condomini di fare lo stesso.
Pertanto, i principali limiti all'utilizzo della terrazza condominiale sono il rispetto della sua destinazione d’uso e il non ostacolare il godimento da parte degli altri condomini.
Modalità di ripartizione delle spese
Quando il lastrico solare o la terrazza sono condivisi, tutti i condomini devono partecipare alle spese per la loro manutenzione, sia ordinaria che straordinaria. La ripartizione dei costi viene effettuata in base al valore della proprietà, solitamente determinato dalle tabelle millesimali. Tutti i condomini, inclusi quelli dei piani inferiori o i proprietari di locali e magazzini, devono contribuire alle spese. Un criterio diverso di ripartizione può essere applicato solo se stabilito da un regolamento contrattuale approvato all'unanimità o da una delibera assembleare, anch’essa approvata con voto unanime.
Ripartizione delle spese per terrazze di proprietà esclusiva
Se la terrazza è di proprietà esclusiva di un singolo condomino, le spese di manutenzione vengono ripartite come segue, secondo l'articolo 1126 del codice civile:
- Il condomino che ha l’uso esclusivo della terrazza deve contribuire per un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione.
- I restanti due terzi delle spese sono ripartiti tra gli altri condomini dell’edificio o della parte di esso coperta dal lastrico solare, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, tenendo conto delle tabelle millesimali.
Se la terrazza copre solo una parte degli appartamenti presenti nello stabile, come nel caso di un condominio costituito da più edifici ciascuno con una propria copertura, solo i condomini delle unità abitative coperte da quella terrazza devono partecipare alle spese, insieme al proprietario esclusivo, secondo la regola dell’articolo 1126 del codice civile.
