Affitti brevi, cedolare secca al 26% nella finanziaria 2026

21 Ottobre 2025 • Paolo Bestetti

Nel testo della Legge di Bilanciou202f2026 (la cosiddetta “Manovra 2026”) è stata inserita una novità rilevante per chi concede immobili in locazione breve: la tassazione agevolata (la c.d. cedolare secca) passa dal 21 % al 26 % per tutti i contratti di locazione abitativa a breve termine. (Sky TG24)Questa misura – se confermata nella forma attuale – rappresenta una stretta su un regime (quello delle locazioni brevi) che fino ad oggi appareva relativamente favorevole. (Forniture Alberghiere Online)

Che cosa sono gli affitti brevi

È utile chiarire cosa si intende con affitti brevi per collocare al meglio la misura.Si parla di contratti di locazione di un immobile abitativo situato in Italia (anche pertinenze), della durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite un intermediario anche telematico. (Sky TG24)In passato, la disciplina prevedeva che per i privati che non operavano come imprenditori e affittavano fino a un certo numero di unità, la cedolare potesse applicarsi al 21 %. (Wikipedia)

Cosa prevede la novità

Viene uniformata l’aliquota al 26% per tutti gli affitti brevi, quindi anche per la “prima casa” concessa in locazione breve, e non solo per più immobili. (
L’entrata in vigore: la bozza indica che la misura si applicherebbe dal 1° gennaio 2026. (
Relativamente agli intermediari o alle piattaforme online che raccolgono i corrispettivi degli host, è previsto che la ritenuta operata salga anch’essa dal 21% al 26% «tassa Airbnb/Booking». (
L’obiettivo dichiarato è anche una forma di “allineamento” delle locazioni brevi rispetto ad altri redditi da immobili e forse una volontà di contrasto all’evasione. (

Le motivazioni del Governo

Dal quadro stampa emergono alcune motivazioni:

Recupero di gettito fiscale: l’aumento dell’aliquota rappresenta un’entrata aggiuntiva per lo Stato. (
Volontà di ridurre la “differenza” tra regime per affitti tradizionali e quelli brevi, considerati più “turistici” piuttosto che abitativi.
Impulso a favorire le locazioni “a lungo termine” rispetto alle locazioni turistiche o brevi, che possono “togliere” alloggi al mercato residenziale. (

Le critiche e i rischi segnalati

Numerose associazioni e parti del comparto immobiliare e turistico hanno già espresso preoccupazioni:

Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB) segnala che l’aumento “colpirà circa 500.000 case proposte online” e potrà generare una diminuzione dell’offerta, un aumento dei prezzi, e una possibile fuga verso il sommerso. (
Confedilizia osserva che se l’intento è incentivare le locazioni lunghe, sarebbe meglio intervenire su altri strumenti (es. riduzione IMU o cedolare al 10%) piuttosto che “punire” gli affitti brevi. (
Sul piano politico, partiti della maggioranza (es. Forza Italia e Lega) hanno criticato la misura, definendola «scelta sbagliata e iniqua». (
Una stima riportata da alcuni articoli indica che per un’abitazione media in semiperiferia l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% potrebbe tradursi in un onere aggiuntivo dell’ordine di circa 1.300 euro annui per il proprietario. (
Impatto sul turismo e sugli investimenti immobiliari: riduzione delle seconde case messe a reddito, con ricadute sull’indotto turistico, sull’occupazione e sul mercato immobiliare. (

Quali effetti pratici per i proprietari e gli host

I proprietari che oggi utilizzano la cedolare secca al 21% per affitti brevi vedranno tassati i redditi con un’aliquota maggiore dal 2026.
Sarà necessario ricalcolare la convenienza: in alcuni casi la tassazione ordinaria (IRPEF) potrebbe risultare più vantaggiosa, ma ciò dipende da redditi complessivi, spese e detrazioni del proprietario.
Per gli host che operano tramite portali online/intermediari, la ritenuta a monte sarà del 26%. Questo può comportare un minor netto percepito o un maggiore onere fiscale in sede di dichiarazione.
Potrebbe esserci un adeguamento dei canoni richiesti dagli host per compensare il maggior prelievo fiscale, con possibile effetto sui prezzi per gli affittuari.
Potenziale riduzione dell’offerta in alcune località turistiche o più marginali, con riflessi sull’indotto (pulizie, manutenzioni, gestione, servizi associati).
In prospettiva, alcuni proprietari potrebbero valutare di uscire dal mercato degli affitti brevi per tornare a locazioni “tradizionali” o a non locare, con conseguente possibile aumento di immobili vuoti.

Considerazioni e scenari futuri

Questa misura rappresenta un punto di svolta nel regime fiscale delle locazioni brevi in Italia. Alcune considerazioni:

Occorre monitorare se il testo della Manovra subirà modifiche durante l’iter parlamentare: essendo ancora una bozza, potrebbero arrivare emendamenti o deroghe. (
L’aumento dell’aliquota va contestualizzato nel più ampio quadro dell’equilibrio fiscale e delle politiche immobiliari e turistiche: se è vero che si vuole spingere verso locazioni più stabili, va visto come questa misura si combinerà con politiche volte ad aumentare l’offerta abitativa, a sostenere il turismo e a evitare la fuga verso l’evasione.
Dal punto di vista del proprietario/host, sarà importante fare simulazioni: valutare reddito da locazione breve, costi sostenuti (pulizie, utenze, commissioni portali, manutenzioni) e confrontare i regimi possibili (cedolare secca, IRPEF ordinaria, possibili attività imprenditoriali se più immobili).
Per le amministrazioni locali e per le comunità turistiche, l’effetto sull’offerta abitativa breve può avere impatti sul territorio: meno disponibilità di alloggi turistici può significare minore competitività, ma al tempo stesso potrebbe aiutare a ridurre la pressione sulle città storiche e promuovere un diverso modello di ospitalità/residenza.
In prospettiva, potrebbe aprirsi una riflessione su altri strumenti di incentivazione, come riduzioni IMU per immobili locati, cedolare al 10% per affitti a lungo termine o canoni convenzionati, come auspicato da Confedilizia. (

Conclusione

La decisione di aumentare la cedolare secca al 26% per gli affitti brevi rappresenta una scelta di politica fiscale significativa, che ha il potenziale di modificare la dinamica del mercato degli affitti turistici e brevi in Italia. Se da un lato può contribuire a un maggiore gettito e a una differenziazione rispetto alle locazioni tradizionali, dall’altro pone sfide non irrisorie per i proprietari, i gestori e per il settore turistico nel suo complesso.Chi è coinvolto nel comparto (proprietari, host, gestori di case vacanza) farebbe bene a prepararsi con anticipo, valutando impatti economici, possibilità alternative e tenendo d’occhio l’evoluzione della norma nel Parlamento.